Home Start de la SCHL, qu'est-ce que ça change pour une maison neuve ?
Home Start (SCHL Premier chez-soi, en français) est un produit d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL conçu pour les premiers acheteurs et pour l'achat d'une habitation neuve. Pour la plupart des lecteurs, il vaut la peine de s'en informer avant de signer un contrat de construction, mais l'admissibilité se confirme toujours avec le prêteur et l'assureur, jamais par une lecture rapide d'un site web.
Concrètement, la SCHL indique que Home Start offre des prêts hypothécaires à amortissement allant jusqu'à 30 ans aux premiers acheteurs ou aux acheteurs d'une habitation neuve. Un amortissement plus long étale le capital sur plus de versements, ce qui peut alléger le paiement mensuel, mais augmente généralement les intérêts payés au total. Comparez toujours les deux effets avant de choisir.
Le programme découle du budget fédéral de 2024, qui annonçait une modification des règles hypothécaires. La SCHL précise aussi que les acheteurs intéressés peuvent s'informer auprès de leur professionnel hypothécaire à propos de Home Start et de ses autres produits d'assurance prêt hypothécaire. Les sources officielles sont la page de nouvelles de la SCHL et la page du programme.
Qui est considéré comme premier acheteur, et quelles maisons sont visées ?
Les conditions de Home Start visent le premier acheteur ou l'acheteur d'une habitation neuve. Ce « ou » est important : vous n'avez pas à cocher les deux cases pour que la question se pose. À l'inverse, si vous avez déjà été propriétaire, l'achat d'une construction neuve peut quand même vous mettre dans la discussion.
Pour la SCHL, un emprunteur est considéré comme premier acheteur s'il répond à l'un des critères prévus dans la fiche d'information du programme, dont celui de n'avoir jamais acheté d'habitation au Canada. Les autres critères figurent dans cette fiche de la SCHL (en anglais) : lisez-les avec votre courtier avant de présumer de votre statut.
Côté propriété, Home Start s'applique à tous les types d'habitation, y compris les maisons préfabriquées, pourvu qu'il s'agisse d'une construction neuve ou qu'au moins un emprunteur soit un premier acheteur. Pour un prêt de propriétaire-occupant, le rapport prêt-valeur maximal varie selon le nombre de logements : jusqu'à 95 % pour 1 ou 2 logements et jusqu'à 90 % pour 3 ou 4 logements. Un triplex ou un quadruplex ne sera donc pas traité comme une maison unifamiliale ou un duplex. Que vous regardiez un projet à Sainte-Foy, à Beauport ou à Lévis, confirmez la catégorie exacte de votre future propriété avant de bâtir votre budget.
Quel rôle joue le pointage de crédit dans ce type de prêt ?
Home Start prévoit qu'au moins un emprunteur (ou une caution) doit avoir un pointage de crédit minimal. Demandez à votre courtier le seuil en vigueur au moment de votre demande : les paramètres d'un programme peuvent changer, et le prêteur peut aussi appliquer ses propres exigences.
Ce minimum n'est qu'une porte d'entrée. Le prêteur regarde aussi vos revenus, vos dettes et l'historique de vos paiements. Voici comment vous préparer :
Obtenez votre dossier de crédit auprès des agences et corrigez toute erreur avant la demande.
Évitez de contracter un nouveau prêt auto ou d'ouvrir une nouvelle carte pendant la période de construction.
Gardez vos soldes de cartes bien en dessous de vos limites et payez toutes vos factures à temps.
Si un seul des deux emprunteurs a un pointage plus faible, demandez comment le dossier peut être présenté.
Un pointage plus faible n'exclut pas toutes les options de financement, mais il peut changer le produit, le prêteur ou les conditions. Mieux vaut le savoir avant de verser un dépôt à un constructeur que pendant la construction.
Mise de fonds, assurance et test de résistance : à quoi s'attendre ?
Une mise de fonds inférieure à 20 % du prix exige l'assurance prêt hypothécaire. Pour un prêt assuré, l'endettement total (ratio ATD) ne doit pas dépasser 44 % du revenu brut du ménage. Votre courtier calcule ces ratios avec vos données réelles; vous pouvez aussi faire un premier essai avec la calculatrice hypothécaire.
Le test de résistance, lui, ne se résume pas à une règle unique. Certaines règles fédérales s'appliquent selon le prêteur, le produit et le type de prêt, et elles ne forment pas une règle unique pour toutes les transactions québécoises. Demandez donc à quelle règle votre dossier précis sera soumis, plutôt que de supposer que le calcul d'un ami s'applique au vôtre.
Distinguez aussi la mise de fonds des frais de transaction et des réserves dont vous aurez besoin ensuite. Par exemple, si vous avez 30 000 $ d'épargne et visez une mise de fonds de 20 000 $, il ne reste que 10 000 $ pour les frais de transaction, le déménagement et un coussin pour les imprévus. Pour une maison neuve, ajoutez les dépenses de la première année, comme l'aménagement extérieur ou les rideaux, que beaucoup de budgets oublient.
Enfin, comparez différents scénarios de versements : un même prix peut donner un paiement mensuel très différent selon l'amortissement et le taux. Un paiement un peu plus élevé que votre cible actuelle est peut-être préférable à un budget qui ne laisse aucune marge.
Quelles questions poser à un courtier hypothécaire avant de choisir ?
Plutôt que de chercher un classement, posez les mêmes questions à chaque courtier que vous rencontrez. Les réponses vous diront vite qui connaît bien les achats neufs.
Mon statut de premier acheteur correspond-il aux critères de Home Start, et quels documents le prouvent ?
Quel est le pointage de crédit minimal exigé en ce moment, et que se passe-t-il si un seul emprunteur le respecte ?
Quels prêteurs de votre réseau offrent ce produit, et comment se compare-t-il à une hypothèque conventionnelle pour mon cas ?
Combien de temps mon taux demeure-t-il protégé si la livraison de la maison prend du retard ?
Quels frais, en plus de la mise de fonds, dois-je prévoir avant la remise des clés ?
Vérifiez aussi que votre interlocuteur est bien encadré : l'Autorité des marchés financiers encadre le courtage hypothécaire au Québec, comme l'explique le gouvernement du Québec. Notre article sur la vérification des accréditations détaille la démarche.
De mon côté, courtière hypothécaire depuis 2005, je commence toujours par établir votre budget et votre capacité d'emprunt avant que vous signiez quoi que ce soit avec un constructeur. Ensuite seulement, nous regardons si Home Start, ou un autre produit, convient à votre situation. L'approbation demeure la décision conditionnelle du prêteur.
Votre prochaine étape avant de visiter un chantier
Avant de rencontrer un constructeur, rassemblez vos relevés de revenus, la liste de vos dettes et votre dossier de crédit, puis dressez la liste des questions ci-dessus. Arrivez à la discussion avec un budget par scénarios plutôt qu'avec un seul chiffre. Cela rend les réponses plus faciles à comparer d'un courtier à l'autre.
Vous songez à une maison neuve et voulez voir où vous en êtes avant de rencontrer un constructeur ? Je suis Emilie Legendre, courtière hypothécaire : écrivez-moi via la page de contact et nous établirons ensemble votre budget par scénarios et les questions à poser sur Home Start.
Foire aux questions
Puis-je utiliser Home Start si j'achète un terrain et fais construire plus tard ?
Cela dépend de la structure de votre projet, alors posez la question avant de signer quoi que ce soit. Le programme vise une habitation neuve, mais le moment du déboursement, les étapes de construction et les exigences du prêteur varient. Demandez à votre courtier hypothécaire comment le financement sera versé et ce que le prêteur exige à chaque étape.
Faut-il choisir entre Home Start et une hypothèque conventionnelle ?
Pas nécessairement : il s'agit de comparer les deux avec vos chiffres. Home Start propose des prêts à amortissement allant jusqu'à 30 ans aux premiers acheteurs ou aux acheteurs d'une habitation neuve. Demandez une comparaison du paiement mensuel, des intérêts totaux et des frais selon chaque scénario, puis décidez en fonction de votre marge de manœuvre budgétaire.
Que faire si la construction prend du retard après ma préapprobation ?
Avisez rapidement votre courtier hypothécaire, car les conditions de votre financement peuvent être touchées par un nouveau calendrier. Conservez les communications écrites du constructeur et demandez au courtier de vérifier avec le prêteur ce qui s'applique à votre dossier. Évitez de contracter de nouvelles dettes pendant cette attente.
